WOR - Web O Realitách

Otázka pro právníka :

Jsem vlastníkem nemovitosti, a to rodinného domku. Mám zájem prodat tuto nemovitost kupci, který ovšem nemá k dispozici dostatek finančních prostředků na úhradu kupní ceny a proto si bere úvěr. Jaký doporučujete při této transakci postup?

Odpověď právníka :

Případ na který se ptáte je poměrně častý při převodu nemovitostí. Kupující nemá dostatek finančních prostředků na úhradu kupní ceny, nicméně je dostatečně bonitní na to, aby získal úvěr na úhradu kupní ceny. Na druhé straně je prodávající, který má obavy, že uzavře kupní smlouvu s kupujícím, aniž by mu byla uhrazena kupní cena a má obavy, že kupující úvěr nedostane a nebude mít z čeho uhradit kupní cenu nemovitosti, které již budou zavkladovány do katastru nemovitostí ve prospěch kupujícího.

V daném případě doporučuji následující postup. Jakožto prodávající uzavřete s kupujícím Smlouvu o smlouvě budoucí ve které se zavážete, že  do určitého data, které bude odpovídat termínu předpokládaného vyřízení úvěru kupujícím, uzavřete kupní smlouvu na převod nemovitosti. Spolu se Smlouvou o smlouvě budoucí uzavřete spolu s kupujícím a schovatelem, kterým může být notář, advokát nebo realitní kancelář, dále jen schovatel  Smlouvu o úschově.  Ve smlouvě o úschově se zavazuje schovatel provádět úschovu kupní ceny a tuto uvolnit prodávajícímu za splnění vymezených podmínek. Na základě budoucí smlouvy si vyřídí kupující úvěr. Úvěrující banka požaduje zpravidla zajištění úvěru zřízením zástavního práva k Vámi prodávaným nemovitostem, které můžete zřídit  pouze Vy, jakožto vlastník nemovitostí.  Úvěrující banka uvolňuje úvěr na účet určený v budoucí smlouvě zpravidla  v okamžiku, kdy jí bude prokázán  návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitosti.  Přestože jako prodávající podepisujete zástavní smlouvu, máte jistotu, že po podpisu zástavní smlouvy budou uvolňovány finanční prostředky z úvěru na úhradu Vámi požadované kupní ceny. Poté, co banka vyplatí finanční prostředky do úschovy schovatele, dojde k podpisu kupní smlouvy mezi kupujícím a prodávajícím a podání návrhu na vklad vlastnického práva k prodávaným nemovitostem do katastru nemovitosti. Teprve poté, co dojde k úspěšnému vkladu vlastnického práva do katastru nemovitosti ve prospěch kupujícího uvolní schovatel finanční prostředky Vám, jako prodávajícímu. Takováto konstrukce smluvních vztahů je bezpečná jak pro kupujícího tak prodávajícího. Pokud by totiž nastal stav, kdy Vy např. jakožto prodávající zřídíte zástavní právo ve prospěch banky kupujícího a kupující následně odmítne uzavřít kupní smlouvu, pak schovatel vrátí finanční prostředky bance, která úvěr poskytla, a ta dá podnět k výmazu zástavního práva. Jakožto prodávající neuzavřete kupní smlouvu dříve, než máte jistotu, že finanční prostředky jsou u schovatele a tudíž máte jistotu, že o ně nepřijdete. Na druhou stranu rovněž nutno upozornit na skutečnost, že takto navržený mechanismus uspořádání vzájemných vztahů je bezpečný rovněž pro kupujícího, protože pokud by z jakéhokoliv důvodu na Vaší straně, jakožto straně prodávajícího, nedošlo k podpisu  kupní smlouvy nebo pokud by nedošlo ke vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujícího do katastru nemovitosti, pak by schovatel vracel finanční prostředky zpět bance, čímž jsou odstraněny obavy kupujícího o to, že nemovitost nezíská  a úvěr, který byl vyčerpán, bude muset přesto splácet.

Mgr.Radim Kubica, advokát
Advokátní kancelář
O. Lysohorského 702
Frýdek-Místek, 738 01
Tel.    +420 558 628 854   
Fax. +420 558 622 121
e-mail:

Nabízíme právní služby zejména v oblasti práv k nemovitostem, obchodního, občanského, autorského práva a práv k ochranným známkám.